Le contrat de construction pour une maison individuelle
Le contenu du contrat
1 Dans quelles conditions un constructeur doit-il vous proposer un contrat de construction de maison individuelle ?
Un constructeur doit vous proposer un contrat de construction de maison individuelle lorsque vous souhaitez faire construire une maison à usage d'habitation sur votre propre terrain. La maison ne devra pas être composée de plus de deux logements.
2 Existe t-il plusieurs formes de contrat de construction de maison individuelle ?
II existe deux formes propres de contrat de construction de maison individuelle,
Le contrat avec fourniture du plan de la construction, il est obligatoire de signer ce type de contrat sous deux conditions.
La première : lorsque le constructeur fournit le plan de la construction ou le fait fournir indirectement par un tiers.
La deuxième : lorsque le constructeur se charge de la construction.
Le contrat sans fourniture de plan. Ce contrat est obligatoire lorsque le constructeur se charge de la partie la plus importante des travaux :
- gros œuvre, mise hors d'eau, mise hors d'air
- et qu'il ne fournit pas le plan.
3 Quels sont les documents qui doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction de maison individuelle ?
Les documents qui doivent être annexés au contrat de construction de maison individuelle sont au nombre de quatre.
- Un plan de la construction : il représente l'immeuble en perspective. I1 comporte les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les surfaces de chacune des pièces, des dégagements et dépendances, le raccordement aux réseaux divers, et côtes utiles.
- Une notice technique décrivant les caractéristiques de la maison et travaux d'équipement avec mention du coût des travaux non compris dans le prix global.
- Une notice d'information
- Les attestations de garantie de remboursement et de livraison.
Les intervenants au contrat
1 Quels sont les intervenants à l'acte de construction d'une maison individuelle ?
Quelles sont leurs obligations ?
Les intervenants à l'acte de construction de maison individuelle sont au nombre de cinq :
- Le maître de I'ouvrage : le propriétaire d'un terrain qui décide de faire construise une maison à usage d'habitation sur celui-ci,
- Le constructeur : personne qui se charge de la construction,
- Le garant : établissement de crédit ou d'assurance qui accorde au constructeur sa caution solidaire afin de couvrir le maître de l'ouvrage contre les risques d'inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.
- Le prêteur : personne qui prête au maître de l'ouvrage les sommes nécessaires au financement de la construction.
- Le sous traitant : entrepreneur auquel recourt fréquemment le constructeur principal pour lui confier l'exécution d'une partie des travaux.
2 Quelles sont les obligations du maître de l'ouvrage ?
Le maître de l'ouvrage doit effectuer les démarches préalables à la construction : demande de prêts, demande de branchements aux réseaux divers.
- il doit souscrire une assurance "dommage ouvrage",
- i1 doit payer le constructeur aux échéances prévues au contrat.
3 Quelles sont les obligations du constructeur ?
Il doit être titulaire d'une garantie de livraison et le cas échéant d'une garantie de remboursement lorsque le contrat prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier. Il doit être assuré pour la responsabilité professionnelle et décennale. Il doit réaliser la construction conformément au plan, et doit livrer la construction dans le délai et au prix convenu.
4 Quelles sont les obligations du garant ?
Le garant doit prendre à sa charge le coût financier de l'inexécution des travaux ou du retard de livraison. En cas de réserves formulées à la réception le garant doit intervenir auprès du constructeur pour le mettre en demeure d'achever la maison.
Le prêteur, avant de faire une offre de prêt, doit vérifier que le contrat comporte toutes les énonciations légales obligatoires. II doit obtenir la communication de l'attestation de garantie de livraison avant de débloquer les premiers fonds.
5 Le garant est-il un intervenant obligatoire à l'acte de construction d'une maison individuelle ?
Oui, puisque le constructeur doit être, dans tous les cas, titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un garant, et cela afin de couvrir le maître de I'ouvrage contre les risques d'inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.
Les prix
1 Le constructeur me demande de verser 3 % du prix de la construction lors de la signature du contrat : est-ce légal ?
Oui, car lorsque le constructeur n'est pas titulaire d'une garantie de remboursement, il ne peut percevoir aucun paiement avant l'ouverture du chantier. En revanche, il peut exiger par une clause du contrat qu'un dépôt de garantie de 3 % maximum, soit affecté à un compte spécial sur lequel les fonds sont bloqués jusqu'a la réalisation de toutes les conditions suspensives.
2 Le constructeur peut-il modifier son prix en cours de construction ?
Non, c'est une obligation du constructeur de livrer la maison au prix prévu dans le contrat sous réserve du jeu éventuel des clauses de révision.
3 Le constructeur possède une garantie de remboursement ; comment s'effectue l'échelonnement des paiements de la construction ?
Le versement s'effectue selon l'échelonnement suivant :
5 % à la signature du contrat
5 % à la délivrance du permis
15 % à l'ouverture du chantier
25 % à l'achèvement des fondations
40 % à l'achèvement des murs
60 % à la mise hors d'eau
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
4 Le constructeur ne possède pas de garantie de remboursement ; comment s'effectue l'échelonnement des paiements de la construction ?
Les versements s'effectuent selon l'échelonnement suivant :
15 % a I'ouverture du chantier
25 % à l'achèvement des fondations
40 % à l'achèvement des murs
60 % à la mise hors d'eau
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air
95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
5 Le prix peut-il être révisé, selon quelles formes ?
Le prix ne peut faire l'objet d'une révision que si le contrat le prévoit. La révision ne peut être calculée qu'en fonction de la variation de l'indice BTO 1. La révision peut se calculer selon une des deux modalités suivantes :
- soit le prix global est révisé sur la base de la totalité de la variation de l'indice entre la date de signature du contrat et un délai d'un mois qui suit la plus tardive des deux dates suivantes :
L'obtention du permis de construire ou des prêts.
- soit le prix est révisé à chaque paiement sur la base de 70 % de la variation de I'indice entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue du contrat.
Aucune révision ne peut plus avoir lieu au-delà de 9 mois après l'obtention du permis de construire ou du prêt.
Le délai de rétractation
1 Je viens de signer un contrat de construction de maison individuelle mais je désire me rétracter ; puis-je le faire ?
Oui, il vous est possible de vous rétracter dans un délai de sept jours à compter de la réception par lettre recommandée du contrat signé.
2 Je n'ai pas obtenu mon prêt. Puis-je annuler mon contrat ?
Dans ce cas, le contrat est conclu sous la condition suspensive d'obtention du prêt. Si la banque refuse l'octroi du prêt, le contrat ne pourra prendre effet.
Le déroulement des travaux
1 Le constructeur me dit que je dois souscrire une assurance dommage ouvrage avant I'ouverture du chantier ; est-ce vrai ?
Oui, l'assurance dommage ouvrage doit être souscrite par le maître d'ouvrage, avant l'ouverture du chantier. Elle couvre l'immeuble contre les risques décennaux de la construction et assure un préfinancement des dommages.
2 Le constructeur vient de faire l'objet d'un redressement judiciaire et les travaux de ma maison sont arrêtés : ai-je un recours pour obtenir l'achèvement de ma maison ?
Pour obtenir l'achèvement de la maison, il est nécessaire d'informer le garant, par lettre recommandée avec accusé de réception, des incidents de chantier.
Le garant mettra en demeure par acte d'huissier, l'administration judiciaire de se prononcer sur l'exécution du contrat à défaut de réponse dans le délai d'un mois, le garant devra désigner sous sa responsabilité la personne qui terninera les travaux.
3 Puis-je aller sur le chantier voir le déroulement des travaux ?
Vous avez la faculté de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance des paiements et lors de la réception des travaux.
La réception des travaux
1 Le constructeur et moi allons procéder à la réception des travaux Puis-je émettre des réserves et ne pas régler le solde de 5 % si je constate des vices apparents ?
Lors de la réception, si des réserves sont formulées, un solde de 5 % au plus doit être consigné entre les mains d'un consignataire exemple : une banque acceptée par les deux parties.
2 Le constructeur n'a pas respecté les délais de livraison : puis-je obtenir un dédommagement pour ce retard ?
En cas de retard dans les délais de livraison, une pénalité peut être fixée dans le contrat, elle ne peut-être inférieure à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.
3 Le constructeur peut-il refuser de me remettre les clefs si je consigne le solde de 5 % car j'ai constaté des désordres ?
Le constructeur ne peut refuser de vous remettre les clés si, en cas de réserves, vous consignez le solde de 5 %. La clause qui dans un contrat subordonnerait la remise des clés au paiement intégral du prix serait réputée non écrite.
4 Existe t-il un délai pour signaler les vices apparents au constructeur à compter de la remise des clefs ?
Après la réception, avec ou sans réserves, le maître de l'ouvrage bénéficie d'un délai de 8 jours pour dénoncer ces vices apparents qu'il n'aurait pas signalés lors de la réception.
Cette faculté n'est admise que si le maître de l'ouvrage ne s'est pas fait assister par un professionnel.
Les garanties
1 Quelles sont les garanties en cas de désordre ?
- La garantie de parfait achèvement :
L'entrepreneur est tenu de garantir le parfait achèvement de la construction pendant un délai d'un an à compter de la réception.
Cette garantie couvre tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage.
- La garantie biennale de bon fonctionnement :
Elle garantit les éléments d'équipement du bâtiment, exemple : volet, radiateur.
- La garantie décennale :
L'entrepreneur est responsable des dommages résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans l'un de ses éléments constitutifs et le rendent impropre à sa destination.
